SCI et transmission de patrimoine

DE L’INTERET DE LA SCI EN MATIERE DE TRANSMISSION DE PATRIMOINE

 

I/ La société civile, par la dissociation du pouvoir et du capital qu’elle permet, facilite la transmission anticipée du patrimoine.

Grâce à la société civile, et à une rédaction adaptée des statuts, les parents pourront conserver le pouvoir de gestion mais aussi de disposition du bien immobilier détenu par celle-ci, alors même qu’ils auront transmis une fraction des parts au profit de leurs enfants.

Il est tout à fait possible d’être minoritaire en capital dans la société civile immobilière (SCI) pour les parents (la majorité des parts étant détenue par les enfants) et de conserver le pouvoir de gestion.

Ou alors, à l’inverse, d’être à la fois majoritaire dans le capital et de détenir le pouvoir dans la SCI.

 

II/ La société civile facilitera également l’organisation de la transmission sur plusieurs générations.

Les parents pourraient ainsi créer une société civile au sein de laquelle ils réserveraient, en cas de démembrement, les pouvoirs les plus étendus au profit de l’usufruitier, de même que le droit au résultat courant et au résultat exceptionnel.

Ce démembrement pourrait résulter d’une donation de la nue-propriété des parts détenues par les parents au profit de leurs enfants, les parents se réservant l’usufruit des parts.

On pourrait même imaginer afin de sauter une génération que les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs petits-enfants en se réservant l’usufruit et en réservant un usufruit successif (= qui s’ouvrira au décès des parents) au profit de leurs propres enfants.

 

III/ Gestion de la SCI

Les parents restant gérants et usufruitiers pourront non seulement gérer le bien immobilier, mais aussi le vendre, sans l’intervention des enfants et des petits-enfants, dès lors que les statuts l’auront prévu.

 

IV/ Bénéfices des dividendes et réserves

Les parents disposeront des dividendes distribués par la société.

La rédaction des statuts pourra leur donner le droit au résultat courant, mais aussi exceptionnel, ainsi qu’un droit plus ou moins étendu sur les réserves.

Les statuts pourront ainsi prévoir par exemple, que les dividendes prélevés sur les réserves reviendront au nu-propriétaire sous l’exercice par l’usufruitier de son usufruit. Il pourra être prévu que l’usufruitier disposera d’un quasi-usufruit (= usufruit sur une somme d’argent) sur les sommes ainsi distribuées à charge pour sa succession de régler la dette de restitution lors de l’extinction de l’usufruit. Les parents disposeront ainsi d’une grande liberté pour consommer cette somme d’argent tout en ayant optimisé la transmission au profit de leurs enfants.

 

V/ Mise en réserve des résultats futurs

Au-delà de la transmission des parts de la société civile, organisée par la donation anticipée de la nue-propriété, la mise en réserve des résultats futurs de la société permet d’organiser leur transmission en franchise de droits de mutation selon l’une ou l’autre des stratégies suivantes :

 

* si les parents usufruitiers n’ont pas besoin de ces revenus, les résultats mis en réserve ne seront pas distribués et reviendront aux nus-propriétaires au décès des usufruitiers. Cette mise en réserve n’est pas considérée en effet comme une donation indirecte (Cass. com 10 février 2009, dit « Cadiou »).

* si les usufruitiers, après une mise en réserve, souhaitent cependant appréhender tout ou partie de ces sommes, ils pourront, si les statuts l’ont prévu, en décider la distribution et disposer d’un quasi-usufruit sur les sommes ainsi distribuées. Ce quasi-usufruit fera naître une dette de restitution déductible fiscalement de leur succession. La déduction fiscale lors du décès nécessitera d’établir préalablement à la distribution de dividendes une convention de quasi-usufruit qui pourra être régularisée sous la forme d’un acte authentique.

 

La donation en nue-propriété de titres de société suivie de la mise en réserves des bénéfices sociaux qu’ils soient ou non ultérieurement distribués offre ainsi d’intéressantes perspectives en matière de transmission de patrimoine.

 

VI/ Il faut souligner enfin qu’il est plus aisé de transmettre des parts de société que des fractions d’immeubles : tous les quinze ans, il sera possible de donner une fraction de parts dans la limite des abattements légaux, voire en utilisant les premières tranches du barème fiscal par exemple.

Le régime actuel permet à un couple de 63 ans ayant deux enfants de leur transmettre en franchise d’impôt la nue-propriété d’une société propriétaire d’un bien d’une valeur de 666.666 € environ (valeur fiscale de la nue-propriété = 666.666 x 60 % = 400.000 €. Montant des abattements : 100.000 x 2  x 2 = 400.000 €).

 

 

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